China: Immobilienmarkt zieht wieder an

Geposted von Walter Feil am

Seit vielen Monaten sprechen zahlreiche Kommentatoren über eine Immobilien-Blase in China, die demnächst platzen würde. Tatsächlich gingen die Verkaufszahlen für Immobilien Anfang 2011 zurück, und auch die Preise sanken. Dies war allerdings eine Folge der konzertierten Brems-Maßnahmen der chinesischen Politik, die das Ziel verfolgte, den heiß gelaufenen Immobilienmarkt wieder auf ein vernünftiges Maß abzukühlen: die zinslosen Einlagen der Banken bei der Zentralbank wurden stufenweise auf über 20 % erhöht und damit das Volumen zur Ausgabe von Krediten eingedämmt, die Zinssätze für Kredite wurden erhöht und die geforderte Eigenkapitalquote auf über 30 % für den Erstkauf einer Immobile und auf an die 50 % für den spekulativen Zweitkauf angehoben. Diese Restriktrionen erreichten die gewünschte Wirkung: Die Stückzahlen der verkauften Immobilien und die Preise gingen zurück.

Die letzten vier Wochen stiegen die Verkaufszahlen deutlich an

Die letzten vier Wochen stiegen die Verkaufszahlen von Immobilien um 25 % im Vergleich zur gleichen Periode im Vorjahr wieder deutlich an.

China - Immobilienverkäufe steigen wieder

Die Verkaufszahlen für Immobilien in China gingen 2011 zurück. Nach einer bewusst herbeigführten Abkühlungsphase, mit der der überbordende Immobilienmarkt etwas eingedämmt wurde, steigen Sie die Verkaufszahlen jetzt wieder an.

 

Verkaufspreis liegt jetzt durchschnittlich 9 % höher als ein Jahr zuvor

Die Zentralregierung fordert die Banken jetzt wieder auf, für die Erstkäufer von Immobilien mehr Darlehensmittel zur Verfügung zu stellen. Dies geht einher mit einer Senkung des Mindestreservesatzes, womit mehr Kreditvolumen freigesetzt wird, und in den letzten Tagen zusätzlich mit einer Senkung der Zinssätze. Einige Lokal-Regierungen haben auch die Rahmenbedingungen zum Kauf von Wohnimmobilien gelockert und den Käufern sogar Steuererleichterungen zugestanden.

China - Immobilienpreise steigen wieder an

Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien (“Residential Property Price”) in China ziehen im Verhältnis zu den Preisen im gleichen Monat des Vorjahres wieder an.

 

Der Sub-Index für Immobilien innerhalt des Shanghai Composite Index stieg seit Anfang April um 15 %, während der Gesamtindex annähernd unverändert blieb.

Wie geht es weiter?

Es ist nicht unrealistisch, wenn wir jetzt weiter und auch schnell steigende Preise für Immobilien erwarten. Dies widerspricht zwar der Konsens-Meinung, gemäß der noch ein deutlich stärkerer Preiseinbruch als bisher erwartet wird. Es gibt jedoch mehrere gute Gründe, die für eine Belebung des Immobillienmarktes und für eine weitere Preiserholung sprechen:

  • Höhere Einkommenen erschließen neue Käufergruppen
    In den zwei Jahren seit Ingangsetzung der Kampagne zur Förderung des Wohneigentums sind die Einkommen um ein Drittel gestiegen. Dies führt dazu, dass sich jetzt deutlich mehr Arbeitnehmer Immobilien leisten können. Gutachten belegen, dass es einen signifikanten Nachholbedarf von Seiten der potentiellen Käufergruppe gibt. Jede Nachricht über einen Preissanstieg führt zu einer sich selbst verstärkenden Kaufnachfrage.
  • Preisanstieg wird politisch gewollt gedämpft bleiben
    Der Preisanstieg wird jedoch gedämpft bleiben. Ein scharfer Preisanstieg würde das Ziel der Zentralregierung, für erschwinglichen Wohnraum zu sorgen, unterminieren. Wenn der Preisanstieg zu scharf wird, wird die Politik erneut mit restriktiven Maßnahmen gegensteuern.
  • Spekulationen bleiben erschwert
    Die Kontrollen in Zusammenhang mit Zweit- und Drittkäufern (“Multiple Home Purchases”) bleiben in Kraft, um den spekulativen Kauf von Wohnungen einzudämmen.
  • Neue Produkte zur Vermögensanlage sind verfügbar
    Die steigende Verfügbarkeit von weiteren Produkten für die Vermögensanlage wird die Attraktivität von Immobilien als spekulative Vermögensanlage im Vergleich zu deren Attraktivität noch vor einigen Jahren zurückdrängen.
  • Die Pipeline für weitere Wohnimmobilien ist noch gut gefüllt
    Es gibt noch eine hohe Zahl von unverkauften Immobilien im Bestand der Projektentwickler. Im Mai 2012 war dieser Bestand noch 43% höher als zum Jahresende 2010. Darüber hinaus gibt es noch eine große Zahl von fast fertiggestellten Wohnprojekten, die nun nach und nach vollendet werden und damit in den Markt kommen.

Einfluss des Immobilienmarktes auf die Gesamtentwicklung in China

Nach Einschätzung von Mark Williams, Chief Asia Economist bei CapitalEconomics, werden die Bauleistungen im Bereich des preiswerten Wohnungsbaus  (“affordable housing”) zwar helfen, jedoch keinen maßgeblichen Beitrag zur Entwicklung der Wirtschaftsleistung in China leisten. Daraus folgt, dass die gewünschte Stimulierung der Konjunktur durch andere Maßnahmen erfolgen muss. In vorderster Front stehen hier Investitionen in Infrastrukturprojekte. Dies wurde schon einmal, nämlich nach dem vorausgegangenen Konjunktur-Rückgang im Jahr 2009, sehr erfolgreich zur Stimulierung der Wirtschaft umgesetzt.

Walter Feil ist Leiter der Niederlassung Bühl der Gies & Heimburger GmbH und Leiter des Investment-Research.