Die Immobilienpreise in den USA unterlagen in den vergangenen Jahrzehnten schon häufiger einem zyklischen Auf und Ab. In einer Konferenz von J.P.Morgan von heute vormittag verglich der Referent die Zeiträume, die von der Spitze eines Konjunkturzyklus über den Einbruch bis zur darauffolgenden Erholung der Preise verging, am Beispiel der letzten vier Zyklen.
- Der Zyklus 1973 führte 5 Quartale lang abwärts und drehte ab dem 6. Quartal wieder nach oben.
- Der Zyklus 1981 drehte bereits nach 4 Quartalen zu einer starken Erhohlung nach oben.
- Der Zyklus 1990 drehte bereits nach 2 Quartalen wieder nach oben.
- Der Zyklus 2001 führt zu einem kaum wahrnehmbaren Rückgang der Immobilienpreise. Ein neuer Anstieg war auch moderat, begann jedoch schon nach drei Quartalen.
- Einzig im aktuellen Zyklus, in dem über einen Zeitraum von 6 Quartalen ein ingesamt deutlicher Rückgang der Immobilienpreise stattfand, verharren die Preis hartnäckig auf ihrem Tiefstand, so dass 16 Quartale nach Beginn des Zyklus immer noch ein Preisniveau von unter 70 % – gemessen am Stand vor Beginn des Zyklus – festzustellen ist.
Im gegenwärtigen Immobilien-Zyklus verharren die Preise – ganz im Gegensatz zu früheren Zyklen – hartnäckig auf einem tiefen Stand. Die FED steuert mit ihrem aktuellen Programm zum Ankauf von besicherten Anleihen massiv dagegen.
Das am Mittwoch dieser Woche von der FED (Amerikanische Notenbank) bekanntgegebene Programm zum Ankauf von Anleihen zielt dementsprechend genau darauf, den Immobilienmarkt in den USA zu beleben.
Kaufen und finanzieren ist jetzt günstiger als mieten
Die extrem günstigen Zinssätze für Darlehen führen auch in den USA dazu, dass sich jetzt der Käufer einer Immobilie mit seiner monatlichen Belastung günstiger stellt als der Mieter einer gleichwertigen Immobilie. In der nachfolgenden Grafik zeigt der Teil oben rechts die Entwicklung der Monatsmieten und der Belastungen durch eine Hypothek von 1988 bis aktuell. Von 1988 bis etwa 2004 lagen beide Größen etwa auf gleicher Höhe. Dann folgte eine Verschiebung zu Lasten der Hypothekenbelastung und seitdem ein deutlicher Rückgang der Zinsen und Preise und damit eine doppelte Besser-Entwicklung zugunsten des Käufers: Niedrige Preise und historisch niedrige Zinsen führen dazu, dass heute die Belastung durch eine Hypothekenzahlung niedriger ist als die marktübliche Miete.
Dementsprechend haben in den letzten Monaten auch schon viele Amerikaner gekauft. Wie die Grafik rechts unten zeigt, nahm der Bestand an unverkauften Häusern seit dem Höchststand 2008 deutlich ab.
Die linke Grafik zeigt vor allem, dass die Preise von Gebraucht-Immobilien in den letzten Monaten angezogen haben.
Der Immobilienmarkt in den USA ist auf dem Weg der Erholung. Das neue Anleihenkaufprogramm der FED könnte zielt auch auf eine Beschleunigung dieser Erholung.
Die massive Unterstützung durch die FED wird diese Entwicklung vermutlich beschleunigen. Damit wird ein positiver Kreislauf in Gang gesetzt:
- Die Anzahl der Immobilienkäufe steigt.
- Altbestände von Gebraucht-Häusern nehmen ab – neue Häuser werden verstärkt nachgefragt
- In der Immobilienwirtschaft entstehen neue Arbeitsplätze
- Die Arbeitnehmer verfügen wieder über mehr Geld – der Inlandskonsum nimmt zu
- Im Konsumbereich nehmen die Arbeitsplätze zu
- Bürger mit stabilem Einkommen können finanzieren und kaufen Häuser …
Steigendes Vertrauen in ein Funktionieren der Weltmärkte nötig
In unserer vernetzten Welt wird es nicht möglich sein, dass eine Wirtschaftsregion für sich alleine zu einem neuen Aufschwung findet. Bemerkenswert ist vor diesem Hintergrund, dass nahezu zeitgleich sowohl in Europa als auch in Asien Maßnahmen in Gang gesetzt werden, die dazu führen sollen, das Funktionieren unserer Finanzmärkte wieder zu verbessern und damit eine Belebung der Konjunktur zu erreichen.
