Immobilien: Scheren Sie nicht alle Projekte über den gleichen Kamm

Geposted von Walter Feil am

Wenn Kapitalbesitzer heute darauf hingewiesen werden, dass derzeit die richtige Zeit ist, bei der Vermögensanlage auch Immobilien zu berücksichtigen, reagieren diese Anleger häufig mit heftiger Ablehnung. Das Thema “Immobilien” ist bei vielen extrem negativ besetzt. Schlechte Erfahrungen mit früheren Immobilien-Investments haben offenbar tiefe Schrammen mit langen Nachwirkungen hinterlassen.

Eine pauschal ablehnende Haltung zum Thema Immobilien könnte jedoch im heutigen Marktumfeld zu einer Fehlentscheidung führen. Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Investments haben sich deutlich geändert, und dies in mehreren Bereichen.

Früher waren die Zinsen hoch - jetzt sind sie historisch tief

Das Risiko (und auch die Rendite) einer Immobilien-Investition hängt entscheidend von der Höhe der Finanzierungskosten ab. Schon immer strebte man danach, Immobilien mit möglichst wenig Eigenkapital zu finanzieren. Bei gewerblichen Immobilien waren Finanzierungsquoten von 60 % und mehr, bei Wohnimmobilien bis etwa 80 % marktüblich. Die Darlehenszinsen in den Jahren 1975 bis 1995 lagen durchweg bei über 6 %, wobei in dieser Zeit auch einige Jahre lagen, in denen Zinssätze von über 8 % verlangt wurden. Dermaßen hohe Finanzierungskosten bringen ein hohes Risiko in die Investition ein: schon eine geringe Unterschreitung der kalkulierten Mietereträge kann dazu führen, dass die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht mehr decken. Wenn dann der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage ist, aus seinem weiteren Vermögen zuzuschießen, drohen Zwangsmaßnahmen bis hin zum Totalverlust.

Heute liegen die Kapitalmarktzinsen (lt. Definition der Bundesbank der Zins für die langfristige Überlassung von Kapital) historisch tief auf dem niedrigsten Stand seit 1975. Bereits im April wurden Finanzierungen mit Zinssätzen unter 2,5 % für fünfjährige, unter 3,0 % für zehnjährige und unter 3,5 % für fünfzehnjährige Zinsfestschreibungen angeboten.

 

Kapitalmarktzinssatz 1975 bis 2010

Das Schaubild zeigt die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen (von rechts nach links zu lesen) von 19975 bis 2010. Der Trend zu niedrigen Zinsen setzte sich bis zum aktuellen Datum fort und erreichte einen (vorläufigen?) Tiefpunkt in diesem Monat.

 

Damit liegen die Kosten einer Finanzierung jetzt deutlich unter den Erträgen, die mit einer mit Verstand ausgewählten Immobilien-Investition erzielt werden. Die aus früheren Zeiten resultierenden (negativen?) Erfahrungen sind nicht 1:1 auf heute übertragbar.

Früher wollte man Steuern sparen – heute wollen wir einfach nur sicher und rentabel investieren

Solange die steuerlichen Rahmenbedingungen dies zuließen, wurden früher Jahr für Jahr Milliarden Euro in Immobilien investiert. Bei der Mehrheit dieser Investitionen stand die Frage im Vordergrund, welche Steuerersparnis damit realisiert werden konnte. Dies führte regelmäßig dazu, dass die Kosten für das Gesamt-Konstrukt über den Preis der eigentlichen Immobilie hinaus höher waren als absolut notwendig. Eine bewusst hohe Finanzierungsquote führte zu hohen Risiken.

  • Neben dem Kaufpreis für die Immobilie fielen die Kosten für die Ausarbeitung des gesamten Vertragswerkes inklusive gesetzeskonformer Steuergestaltung an. Dies wurde allerdings mit dem Blick auf die sofortige steuerliche Absetzbarkeit dieser Kosten in Kauf genommen.
  • Die mit einer hohen Finanzierungsquote verbundenen Risiken wurden mit Blick auf den geringen Eigenmitteleinsatz, der häufig durch die anfänglichen Steuervorteile kompensiert wurde, ebenfalls in Kauf genommen.

In vielen Fällen wurden über die Steuererklärung tatsächlich realisierten Steuer-Reduktionen nicht zur planmäßigen Senkung der Finanzierungs-Risiken eingesetzt. Die Steuerminderung versandete im privaten Konsum. Die Risiken blieben – und traten allzu häufig auch irgendwann ein.

Heute ist der Fokus auf die anfänglichen Steuervorteile Vergangenheit. Heute wollen wir einfach nur sicher und rentabel investieren – und über einen sinnvoll aufgebauten Immobilienbestand unseren persönlichen Inflationsschutz ausbauen.

Früher spekulierte man mit Gewerbe-Immobilien – heute investiert man in solide Wohnhäuser

Die Suche nach hohen Steuerersparnissen und die damit verbundene hohe Finanzierungsquote versperrte den Weg, solide Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser, Wohnsiedlungen, Wohnanlagen), die zu marktüblichen Bedingungen ohne Subvention aus öffentlichen Kassen an “ganz normale Mieter” vermietet waren, als Basis für eine langfristig sinnvolle Investition zu nutzen. Mieteinnahmen um die 5 % und Finanzierungskosten über 6 % passen einfach nicht zusammen.

Also suchte man Alternativen. Fündig wurde man

  • wie vorher schon erwähnt bei Immobilien jeglicher Art mit hohen Sonder-Abschreibungen. Hier wurde die Investition mit Steuervorteilen subventioniert.
  • bei Gewerbe-Immobilien, deren Mietertrag traditionell über dem Mietertrag von Wohnimmobilien liegt. Nur: die Mieteinnahmen dieser Gewerbe-Immobilien waren lange nicht so stabil wie erwartet. In Zeiten des wirtschaftlichen Rückgangs fielen die Mieter reihenweise aus, und auch große Namen zahlten nicht mehr. Bei ernsthaften Schwierigkeiten des Mieters nützte auch der langjährige Mietvertrag nichts: ein insolventer Mieter kann ihn nicht mehr erfüllen. Wenn die Immobilie dann auf die speziellen Erfordernisse des (vermeintlich langjährigen) Mieters zugeschnitten war, entstanden durch die zwangsweise Umwidmung für die Eigentümer über den Mietausfall hinaus auch noch Kosten für den Umbau.

Heute stehen “ganz normale” Wohnhäuser mit gängigen Wohnungsgrößen, die von einer breiten Schicht von Mietern nachgefragt werden, im Fokus. Solche Immobilien lassen, wie die Erfahrung aus vielen, vielen Jahren beweist, einen soliden Vermietungsstand mit langjährig kalkulierbaren Einnahmen erwarten.

Zweifellos verursacht es viel Arbeit, einen Bestand von 1.000 Mietern in einer großen Wohnanlage zu verwalten und diese Wohnungen nachhaltig in einem guten Zustand zu erhalten. Diese Aufgabe birgt jedoch keine Überraschungen, und die auf die Mietverwaltung spezialisierten Unternehmen leisten dies seit Jahrzehnten mit viel Erfahrung und dem entsprechenden Mitarbeiterstamm.

Für die Vergangenheit bis heute gilt die Erkenntnis: auch wenn Büroflächen wegen Konunkturflaute oder wachsender Anzahl der “Home-Offices” abgebaut werden, auch wenn Einzelhandelsflächen durch Online-Bestellungen und Paketdienste ersetzt werden:

Merke:

Gewohnt wird immer! 

 

Früher kaufte man alles, was greifbar war – heute wählt man sorgfältig aus und konzentriert sich auf besondere Gelegenheiten

In den Boomzeiten der (steuergeförderten) Immobilien-Investitionen kamen die Initiatoren kaum nach, die Nachfrage zu bedienen. In dieser Zeit wurden auch einmal Projekte aufbereitet und vermarktet, die ein erfahrener Großanleger niemals angefasst hätte.

Heute gibt es seriöse Initiatoren, die sich darauf konzentrieren, ganz besondere Gelegenheiten einzukaufen. Dies sind Immobilien in guten Lagen, von denen sich die Eigentümer schnell und geräuschlos trennen wollen. Hierfür gibt es mannigfache Gründe, z.B. die Notwendigkeit, eine Immobilie nach einem Erbfall zu Bargeld zu machen, die Vermögensaufteilung im Rahmen einer Scheidung durchzuführen, dem eigenen Unternehmen für eine ertragreiche Expansion Kapital zuzuführen, und einige Gründe mehr. Aus diesen Gelegenheiten resultiert bei entsprechender Einkaufs-Disziplin ein Bestand an Immobilien, dessen Mietertrag bei 8 % (bezogen auf den Einkaufspreis der Immobile) liegt – und dies bei schwerpunktmäßig wohnwirtschaflticher Nutzung, was zu einem sicheren, kalkulierbaren Verlauf der Mieterträge führt.

Früher fütterte man die Fonds-Initiatoren – heute gilt das “der-Kunde-zuerst-Prinzip”

Generationen von Fonds-Initiatoren lebten ganz gut davon, Immobilien-Investitionen in Rahmen von KG-Beteiligungen (“Geschlossene Fonds”) bereitzustellen. Dies war (und ist heute noch) eine sehr sinnvolle Art, gemeinschaftlich mit vielen Anderen eine größere Investition zu starten und die Immobilien nachhaltig zu bewirtschaften. Nur konnten sich einige dieser Initiatoren nach der Platzierung ihrer Fonds nicht mehr daran erinnern, dass ihre Leistung nicht nur in der Aufbereitung des Angebotes und der Platzierung des KG-Kapitals besteht, sondern auch eine nachhaltige, sich über viele Jahre fortsetzende Dienstleistung im Sinne der Anleger umfasst. Diese Vergesslichkeit war umso ausgeprägter, je größer die über die Laufzeit der Investition entstandenen Probleme wurden.

Dieses Verhalten war nicht seriös, jedoch zumindest begreifbar, wenn man berücksichtig, wie sich die Erlöse der Initiatoren auf der Zeitschiene verteilen: der Löwenanteil der Gesamt-Einnahmen konzentrierte sich auf die Zeit bis zur Platzierung des Kapitals. Die darauf folgenden Jahre brachten immer dann, wenn sich (negative) Abweichungen vom Plan ergaben, viel Arbeit und wenig Lohn.

Heute gibt es bereits erste Fonds-Initiatoren, die sich dem seriöseren “der-Kunde-zuerste-Prinzip” verschrieben haben. Dies bedeutet, dass der Initiator auf die früher marktüblichen hohen Anfangsgewinne verzichtet und seinen eigenen Ertrag davon abhängig macht, dass das von ihm initiierte und begleitete Investment sich über die gesamte Laufzeit hinweg planmäßig entwickelt und sodann mit einem guten Ertrag für die Anleger wieder auflösen lässt. Dann – und erst dann – kann der Initiator den von ihm kalkulierten und angestrebten Gewinn an sich auszahlen.

Früher wollte man Immobilienvermögen mit täglicher Verfügbarkeit – heute wollen wir langfristige und inflations-geschützte Erträge

Schon immer suchten Anleger Vermögensanlagen, die gleichzeitig sicher, rentabel und jederzeit verfügbar waren. Bereits eine Minute Nachdenken genügt, um zu verstehen, dass alle drei Vorgaben gleichzeitig mit mit einem einzigen Investment nicht erreicht werden können.

  • Ein Investment kann sehr wohl überdurchschnittlich sicher sein. Darunter versteht man landläufig, dass ein Kapitalverlust höchst unwahrscheinlich ist und sogar Wertschwankungen nur in geringem Maße eintreten. Das “Risiko” sollte gering sein.
  • Ein Investment kann auch überdurchschnittlich rentabel sein. Nun weiß jedermann, dass eine überdurchschnittliche Rendite stets mit einem höheren Risiko verbunden ist, auch wenn es nur das Risiko einer höheren Wertschwankung ist.
  • In Investment kann auch jederzeit verfügbar sein. Nur dann ist es entweder nicht besonders rentabel oder man geht das Risiko ein, mit einer spontanen Auflösung gerade einmal eine “Schwankung nach unten” zu erwischen.

Eine Teilbereich der Kapitalanlage-Branche  hat es allerdings geschafft, beim Anlagepublikum den Eindruck zu erwecken, das berühmte Ei des Kolumbus gefunden zu haben: Die “Offenen Immobilienfonds”. Viele Jahre lang funktionierte das System sehr erfolgreich: Tausende von kleinen und großen Anlegern zahlten Geld in die Fonds ein, das sodann in einen fortlaufend wachsenen Bestand an Immobilien investiert wurde. Der Wert des Fondsvermögens wurde börsentäglich veröffentlich, und dieser “Net-Asset-Value” (Netto-Wert des Immobilien- und des Barvermögens nach Abzug der Finanzierungen) kletterte nach oben wie mit dem Lineal gezogen. Das System funktionierte!

Das ging solange gut, bis die aus den USA zu uns herüberschwappende Subprime-Krise (Krise, ausgelöst durch die zu hohe Finanzierungsvergabe an Schulder schlechter Bonität) und die damit verbundene Vertrauenskrise in die Banken die Anleger verunsicherte. Als vor diesem Hintergrund auch die Sicherheit der Spareinlagen in Zweifel gezogen wurde, sah sich unsere Regierung veranlasst, eine Quasi-Garantieerklärung für diese Spareinlagen auszusprechen. Leider begrenzte Frau Merkel diese Erklärung (wer hätte diese Garantie im Ernstfall einlösen können?) nur auf “Spareinlagen”. Die Anleger der beliebten Offenen Immobilienfonds reagierten prompt und erinnerten sich daran, dass ihre Vermögenswerte in Immobilienfonds täglich verfügbar waren. Binnen weniger Wochen wurden Milliarden aus den Fonds abgezogen.

Die Bargeldreserven dieser Immobilienfonds waren nach wenigen Wochen auf das gesetzlich vorgeschriebene Mindestmass zusammengeschmolzen. Der Immobilienbestand konnte – natürlich – nicht so rasch versilbert werden, und so mussten zahlreiche dieser Immobilienfonds die Anteilsrücknahme einstellen. Die einstmals offenen Immobilienfonds waren jetzt geschlossen.

Die Branche hat sich bis heute noch nicht von diesem Run erholt, und zahlreiche der einstmals so beliebten “offenen” Immobilienfonds sind bis heute noch geschlossen. Die Anteile sind nur noch über die ”Börse” handelbar. Die Kurse, die an diesem Marktplatz gehandelt werden, drücken die anhaltende Verunsicherung über die mögliche Verkaufserlöse der Fonds-Immobilen aus.

 

DEGI International - Entwicklung NAV und Boersenkurs

Der Kurs der Anteile an dem DEGI International stieg jahreland wie an der Schnur gezogen. Dann kam die SubPrime-Krise mit dem darauffolgenden Abzug großer Barbestände. Der Fonds wurde illiquide und musste die Anteilsrücknahme einstellen. Der realistische erzielbare Wert der Immobilien sank, und der Börsenkurs (rote Linie) drückt die anhaltende Verunsicherung der Anleger aus.

 

Diese Entwicklung war vorhersehbar. Ein Investment, das zum Verkauf stets eine lange Vorbereitungszeit benötigt und dessen Transaktion auch mit hohem rechtlichen Aufwand (Finanzierungs-Auflösung?) und Kosten verbunden ist, sollte niemals so behandelt werden, als sei es “täglich verfügbar”.

Anders herum wird der berühmte Schuh daraus: Immobilien sind vor dem Hintergrund der heute historisch niedrigen Zinsen ein ideales Langfrist-Investment, das einen angemessenen Platz in Ihrem Vermögensmix einnehmen sollte. Damit ergänzen Sie Ihren Vermögensmix, der vielleicht schon gemäß den Grundsätzten des dreigeteilten Investmentkonzeptes aufgebaut ist, mit einem überdurchschnittlich sicheren Bestandteil, der auch noch eine überdurchschnittliche Rendite erwarten lässt.

Heute herrschen andere Rahmenbedingungen als in der Vergangenheit. Langfristige Rentenpapiere, zu Dumping-Zinsen von als “sicher” eingeschätzten Emittenten ausgegeben, bieten Zinserträge unter der Inflationsrate – und sicher vorhersehbare Kursverluste. Immobilien, mit Tiefst-Zinsen finanziert, lassen gute Mieterträge und langfristig einen stabilen Wertverlauf erwarten.

Stellen Sie die bisherigen Gewinne mit Rentenpapieren sicher!

Die Anleihen der Bundesrepublik Deutschland werden derzeit so extrem nachgefragt, dass der Emittent nur noch Zinsen auf historisch einmaligem Niedrigzins-Niveau anbieten muss. Die Investoren kaufen trotzdem, auch wenn der Zinsertrag unter der Inflationsrate liegt. Diese Zinsentwicklung führte bei den vor einigen Jahren ausgegebenen Anleihen, die mit einem deutlich höheren Coupon ausgestattet waren, zu einem außergewöhnlichen Kursgewinn. Je länger die Restlaufzeit dieser Papiere ist, umso deutlicher ist der Kursgewinn.

Am Beispiel der im Jahr 2000 emittiterten Bundesanleihe, die mit einem Zinscoupon von 6,25 % für die gesamte Laufzeit bis zum Jahr 2030 ausgestattet ist, wird deutlich: die bis heute aufgelaufenen Kursgewinne von über 50 % können sehr schnell wieder zusammenschmelzen, wenn der Zins für neu ausgegebene Anleihen wieder über dem aktuellen Tiefst-Niveau liegt. Die gestrichelte Linie deutet an, wie der Kursverlauf sich entwickeln könnte.

Bundesanleihe mit 30 Jahren Laufzeit von 2000 bis 2030

Die Anleihe der Bundesrepublik Deutschland mit 6,25 % Zins aus dem Jahr 2000 mit 30 Jahren Laufzeit notiert derzeit etwa 50 % über dem Ausgabekurs.

Jetzt wäre ein günstiger Zeitpunkt, diese Kursgewinne sicherzustellen und ein anderes Investment zu beginnen, das derzeit von den niedrigen Zinsen profitiert und in den kommenden Jahren den Erhalt der Kaufkraft unterstützt. Ein breit gestreutes Portfolio von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien mit stabilen Mieteinnmahmen ist auf jeden Fall eine Überlegung wert.

 

Merke:

Wenn der Wind des Wandels weht, bauen die einen Mauern und die anderen Windmühlen.

 

The post Immobilien: Scheren Sie nicht alle Projekte über den gleichen Kamm appeared first on Walter Feil.

Walter Feil ist Leiter der Niederlassung Bühl der Gies & Heimburger GmbH und Leiter des Investment-Research.