Das „RenditeWerk“, eine auf den Informationsbedarf von Stiftungen spezialisierte Online-Zeitschrift, brachte in der Ausgabe 01/2013 ein Interview mit Bernd Heimburger, dem auf Stiftungsvermögen spezialisierten Geschäftsführer der Gies & Heimburger GmbH. Unter der Überschrift „Stiftungsgeeignete Immobilien“ veröffentlichte die Zeitschrift die Anforderungen, die ein Stiftungsvorstand nach Meinung von Bernd Heimburger an ein Immobilien-Investment stellen sollte.

RenditeWerk – Online-Zeitschrift für Stiftungen

Hier das Interview in vollem Wortlaut:

Immobilienanlagen für Stiftungen

GuH-Vorstand Bernd Heimburger über die Anforderungen von Stiftungen an Immobilieninvestments

RenditeWerk: Herr Heimburger, ist jedes Immobilieninvestment stiftungsgeeignet?

Bernd Heimburger: Nein, leider nicht. Die Mehrheit der gängigen Immobilienprojekte ist aus unserer Sicht nicht stiftungsgeeignet.

RW: Warum?

BH: Dafür gibt es viele Gründe. Häufig schöpfen die Anbieter von Immobilienfonds einen zu hohen Anteil des Investitionskapitals gleich zu Beginn für Weichkosten inklusive Honorierung eines teuren Vertriebs ab. Viele Konzepte wurden ursprünglich nicht für Stiftungen erstellt und erfüllen damit die besonderen Bedürfnisse von gemeinwohlorientierten Stiftungen nur bedingt. Andere setzen an den falschen Punkten der Wertschöpfungskette an, wieder andere sind zu riskant oder aus Kostengründen nicht nachhaltig ausgestaltet. Am Häufigsten fehlt es aus unserer Sicht jedoch an der richtigen Anlageperspektive.

RW: Haben Immobilien nicht immer eine langfristige Anlageperspektive?

BH: Nein. Manche Konzepte investieren ganz bewusst nur in die Entwicklung der Immobilie. Sie setzen auf einen spekulativen Wertzuwachs während der Entwicklungsphase und wollen nach der angestrebten Erstvermietung bereits wieder verkaufen. Solche Investment passen aus unserer Sicht nicht zur typischen Interessenlage von Stiftungen.

RW: Also sollte man die Erträge durch die Vermietung und nicht den Wiederverkauf erzielen?

BH: Das ist ein entscheidendes Kriterium. Im Vordergrund steht ein günstiger Einkauf und sodann die nachhaltige Mietbewirtschaftung durch ein engagiertes und leistungsfähiges Team am Standort der Immobilie, mit kurzen Wegen direkt vor Ort. Leider reicht das aber auch noch nicht. Auch Investments, die auf Vermietung setzen, sind nicht immer wirklich langfristig und nachhaltig ausgelegt.

RW: Inwiefern?

BH: Wenn ich eine Immobilie kaufe mit dem Ziel, bereits nach 5 Jahren Kasse zu machen, knausere ich mit jedem Euro für die Anfangs-Sanierung. Soll sich doch der nächste Eigentümer mit den wirklich teuren Instandhaltungen auseinandersetzen. Wenn ich jedoch eine Immobilie mit Blick auf eine Haltedauer von 20 oder mehr Jahren kaufe, saniere ich das Gebäude vom Scheitel bis zur Sohle durch.

RW: Wie ist es denn im laufenden Betrieb?

BH: Da gilt das Gesagte in gleicher Weise. Wie gehe ich mit einer Wohnung bei Mieterwechsel um? Beschränke ich mich auf einen neuen Anstrich oder bringe ich die Wohnung auf einen Stand, dass mir der nächste Mieter 20 Jahre lang treu bleibt? Auch das beeinflusst die nachhaltige Rentabilität.

RW: Welche Rolle spielen die Einstandspreise?

BH: Der Einstandspreis – immer inklusive kalkulierter Anfangssanierung gerechnet – spielt eine entscheidende Rolle. Wenn ich heute eine Immobilie per Inserat in den Ballungszentren suche, erhalte ich nur Angebote am unteren Rand der Renditekurve. Wirklich preisgünstig funktioniert der Einkauf nur über langfristig gewachsene Netzwerke, die über vertrauensvolle Beziehungen zu Anbietern verfügen, die aus Sondersituationen heraus schnell und geräuschlos verkaufen wollen. Diese Angebote, die – stets inklusive kalkulierter Sanierungskosten – zu Einkaufsfaktoren von 11 bis maximal 14 führen, finden Sie nicht per Inserat und auch nicht im Internet. Wenn wir dann noch die üblichen Weichkosten einer Fondskonzeption – auch durch den Verzicht auf einen kostenintensiven Vertrieb – auf deutlich unter 10 % reduzieren können, entsteht ein Angebot mit einer realistischen Chance auf nachhaltig überdurchschnittliche Erträge für die Stiftung. Der günstige Einstand schafft außerdem die Grundlage für erhebliche Bewertungsreserven, die in mittlerer Zukunft auch einmal gehoben werden können.

Stiftungsgeeignete Immobilien – ein Angebot von Gies & Heimburger

Die Vermögensverwaltung Gies & Heimburger hat ein besonderes Augenmerk auf nachhaltig ertragreiche Investments für Stiftungen. Bernd Heimburger, einer der drei GF-Gesellschafter des 1994 gegründeten Unternehmens, kennt als Stiftungsmanager (EBS) die besonderen Anforderungen, die von der Verwaltung eines Stiftungsvermögens zu erfüllen sind. Mit diesem Wissen entwickelte Gies & Heimburger aktuell ein Immobilienangebot für Stiftungen.

Investorengemeinschaft für Stiftungen statt Fonds von der Stange

Das Angebot zielt darauf ab, die Immobilien-Interessen von Stiftungen in einer extrem kostengünstig organisierten Investorengemeinschaft zu bündeln. Gies & Heimburger hat in enger Zusammenarbeit mit erfahrenen Stiftungsvorständen die Vorgaben zur Gestaltung eines auf nachhaltigen Ertrag konzipierten Immobilien- Investments definiert und in Partnerschaft mit Unternehmen, die bereits seit 30 Jahren unter Beweis stellen, dass sie nachhaltig ertragreiche Immobilieninvestments liefern können, umgesetzt. Als Vermögensverwalter und damit Interessenvertreter der Investoren überwacht Gies & Heimburger die Auswahl der Immobilien und die Mietbewirtschaftung über die gesamte Investitionsdauer.

Klare Vorgaben gemäß der Interessenlage der Stiftungen formuliert

Die Vorgaben für stiftungsgeeignete Immobilien- Investments sind:

• Extrem geringe Weichkosten (maximal 6 % statt der sonst üblichen 20 % in Fonds)
• Konzentration des Investments auf Wohn-Immobilien („Gewohnt wird immer“)
• Kauf von Projekten an mehreren Standorten, um eine vernünftige Streuung zur Reduzierung des Einzelrisikos zu erreichen.
• Auswahl der Standorte gemäß dem auf langfristige Einnahmensicherheit fokussierten Ziel.
• Einkauf der Immobilien aus Sondersituationen über die bewährten Netzwerke zu Einkaufsfaktoren von unter 14 (inklusive der Kosten der kalkulierten Sanierung anlässlich Kauf), was zu einer Brutto-Mietrendite von über 7 % führt
• Anfangssanierung mit Blick auf eine Haltedauer von mehr als 20 Jahren zur Sicherstellung einer nachhaltig ertragreichen Mietbewirtschaftung
• Konzentration der Investments auf Standorte und Einzelobjekte mit Mietsteigerungs- Potential
• Ankauf von Immobilien nur an Standorten, an denen eine langjährig bewährte Servicegruppe zur nachhaltigen Mietbewirtschaftung verfügbar ist

Beispiel einer Immobilien-Investition, die nachhaltig steigende Mieteinnahmen erwarten lässt

• Mehrfamilienhaus, gekauft aus einer Sondersituation
• Einkaufsfaktor: 11,21 (inklusive Sanierung nach dem Kauf)
• Miete vor dem Kauf: 5,45 Euro / qm
• Miete nach Sanierung: 6,05 Euro / qm
• Mietrendite, bezogen auf den Einstandspreis inklusive Sanierung: 8,92 %

Mehrfamilienhäuser, die als „Zinshäuser“ sorgfältig saniert und vermietet werden, führen zu langfristigen, nachhaltig sicheren Mieteinnahmen für die Stiftung

WorkShop für Stiftungsvorstände in Berlin – Präsentation steht zum Abruf bereit

Am 20. Februar wurde in Berlin das Konzept für nachhaltig ertragreiche Immobilieninvestments im Rahmen eines Workshops mit einer Gruppe von Stiftungsvorständen diskutiert. Die Präsentation und die Ergebnisse der Diskussion stehen interessierten Stiftungen zur Verfügung. Abruf per Mail an b.heimburger@guh-vermoegen. de.

Online-Seminar im März

Am Dienstag, den 12. März 11:00 Uhr findet im Rahmen des 10. Stiftungswebinars des Veranstalters „RenditeWerk“ das Webinar Stiftungsgeeignete Immobilieninvestments statt. Bernd Heimburger wird das Projekt online vorstellen und Ihre Fragen zum Thema beantworten.

Zur Registrierung https://attendee.gotowebinar.com/register/ 3122387968100036608 

Hier der Original-Beitrag in der Online-Zeitschrift „RenditeWerk“

mit dem Interview mit Bernd Heimburger über die Investorengemeinschaft für Stiftungen

RenditeWerk 01 2013 Interview über Investorengemeinschaft mit Bernd Heimburger