Immobilienmarkt in China belebt sich spürbar

Geposted von Walter Feil am

Der neueste Monatsbericht der FIVV (FIVV Aktien China Select UI) berichtet von einer deutlichen Belebung des Immobilienmarktes in China. Die zweifache Zinssenkung in den letzten Wochen, ergänzt durch eine Erhöhung der Bandbreite, um die die Banken Zinsen noch weiter nach unten senken dürfen, führte zu erhöhter Nachfrage.

Deutliche Ausweitung der Belebung erwartet

Christian Hofmann, Senior Advisor Asia Pacific der FIVV, weist darauf hin, dass sich die seit einigen Wochen zu beobachtende Belebung noch deutlich ausweiten könnte: “Noch handelt es sich bei der Situation am chinesischen Immobilienmarkt zwar um ein zartes Pflänzchen. Eine weitere geldpolitische Lockerung, verbunden mit administrativer und fiskalischer Unterstützung könnte diesem aber rasch neues Leben einhauchen. Sollten die Preise (und mit ihnen die Inflationsrate…) dann gegen Jahresende wieder deutlicher steigen, wäre die chinesische Regierung sicherlich erneut auf der Hut. Bis dahin aber spricht vieles für die weitere Aufhellung der aktuellen Lage.

Chinesische Haushalte rechnen jetzt wieder mit steigenden Preisen

Eine von Daiwa Securities veröffentlichte Statistik über die Erwartungshaltung der Haushalte bezüglich der Entwicklung der Immobilienpreise zeit, dass seit Anfang Mai wieder ein deutlicher Anstieg der Interessenten, die alsbald selbst in Immobilien investieren möchten, festzustellen ist.

China - Haushalte rechnen wieder mit steigenden Immobilienpreisen

Seit Anfang Mai steigt die Zahl der Haushalte in China, die mit steigenden Immobilienpreise rechen und die Zahl der Interessenten, die alsbald selbst investieren wollen, wieder an. Quelle: CEIC, Daiwa Securities, veröffentlicht von FIVV

Die Aktienkurse der Immobilien-Projektentwickler zogen die letzten Wochen bereits deutlich an.

Den vollständigenMarktbericht über China für den Juli 2012 von Christian Hofmann lesen Sie nachfolgend:

  • China wächst im zweiten Quartal 2012 mit +7,6%, so langsam wie seit drei Jahren nicht mehr. Wie geht es jetzt weiter?
  • Expansivere Geldpolitik führt zur Wiederbelebung der wirtschaftlichen Aktivität. Weitere Maßnahmen deuten auf Bemühungen um strukturelle Reformen hin.
  • Ausblick: Der chinesische Immobilienmarkt stabilisiert sich vorerst. Höhere Wachstumsraten im zweiten Halbjahr.

MARKTKOMMENTAR:
China und seine Wachstumszahlen.

Obwohl internationale Anleger den offiziellen Statistiken aus Beijing regelmäßig ihr Misstrauen aussprechen, warten sie immer wieder gebannt auf deren Bekanntgabe. Doch was haben die +7,6% Wachstum, die China jüngst für das zweite Quartal verkündete, eigentlich zu bedeuten? Handelt es sich bei dem niedrigsten Wert der vergangenen drei Jahre um eine vorübergehende Wachstumsschwäche, ein neues Normalniveau, oder gar den Anfang vom Ende?

Wachstum wird künftig geringer sein als in der Vergangenheit

Wir vertreten an dieser Stelle seit geraumer Zeit die Auffassung, dass sich China aus mehreren Gründen an niedrigere Wachstumsraten wird gewöhnen müssen. Zunächst handelt es sich dabei um einen reinen Basiseffekt – die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt kann schlichtweg nicht für immer so wachsen, als sei sie ein Entwicklungsland in der frühen Aufholphase seiner Industrialisierung. Insbesondere dann nicht, wenn das Wachstumsmodell dieser Volkswirtschaft seit zwei Jahrzehnten primär darauf beruht, Produktionskapazitäten und Arbeitsplätze aus dem Rest der Welt innerhalb seiner eigenen Grenzen anzusiedeln. Diese Entwicklungsstrategie ist schlichtweg endlich und wird umso schwieriger, wie der Rest der Welt seinen (kreditfinanzierten) Konsum einschränken muss. Exportüberschüsse eignen sich damit immer weniger als Schwungrad der Wirtschaft, was indirekt auch zu Einbußen bei nachgelagerten Aktivitäten – dem Ausbau von Produktionskapazitäten und der Investition von Gewinnen aus dem Exportgeschäft im weiteren Investitionssektor – führt. Chinas frühe Sturm- und Drangzeit des investitionsgetriebenen Turbowachstums nähert sich also ihrem Ende. Wer vor diesem Hintergrund ein langfristig niedrigeres Wachstumsniveau erwartet, liegt mit Sicherheit richtig. Wer die Verlangsamung des chinesischen Wachstums im Verlauf der zurückliegenden sechs Quartale hingegen als Vorboten eines unmittelbar bevorstehenden Crashs interpretiert, liegt vermutlich falsch.

Wachstum stabilisert sich jetzt auf neuem Niveau – Ziel: über 7,5 % für gesamt 2012

Eine ganze Reihe chinesischer Wirtschaftsindikatoren, von der Industrieproduktion über den Einzelhandel bis hin zum Investitionsverhalten im Immobiliensektor, haben sich in den vergangenen Monaten begonnen zu stabilisieren. Und auch das chinesische BIP-Wachstum verzeichnet im saisonal bereinigten Quartalsvergleich wieder einen positiven Trend. Nach +1,6% für das erste Quartal standen bereits +1,8% für das zweite Quartal zu Buche. Schon in unserem letzten Marktbericht haben wir über die Fülle von Maßnahmen berichtet, mit der Beijing und die chinesischen Lokalregierungen inzwischen auf den Rückgang des Wachstums reagiert haben.

Liquidität als entscheidender Wachstumstreiber

Für dessen unmittelbare Stabilisierung ist indes nichts so entscheidend, wie die ausreichende Versorgung der chinesischen Wirtschaft mit Liquidität. Nachdem das Volumen der neu vergebenen Bankkredite im Vergleich zum Vorjahr bereits im Mai deutlich angestiegen war (CNY 793 Mrd.), lag dieses mit CNY 919,8 Mrd. im Juni erneut knapp 50 Prozent über Vorjahr. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2012 damit Neukredite im Volumen von CNY 4,9 Billionen vergeben – CNY 1,4 Billionen mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Mit Wachstumsraten von +4,7% und +13,6%im Juni ist die Entwicklung der Geldmengen M1 und M2 (nach +3,5% und +13,2% im Mai) Spiegelbild dieser geldpolitischen Lockerung. Auf den ersten Blick deutet damit vieles auf die Wiederbelebung alter Wachstumstreiber hin. Nachvollziehbar wenn man bedenkt, dass Investitionen für die kurzfristige Stabilität des Landes unersetzlich bleiben.

Strukturelle Veränderungen sind auf dem Weg

Bei genauerem Hinsehen allerdings wird deutlich, dass einige der aktuellen Maßnahmen durchaus Elemente zur strukturellen Transformation der chinesischen Volkswirtschaft in sich tragen. So zum Beispiel auch die beiden jüngsten Zinsschritte der chinesischen Zentralbank. Zusätzlich zur Senkung der jeweiligen Referenzzinssätze für Kredite und Einlagen im chinesischen Bankensystem wurde nämlich auch die Bandbreite vergrößert, innerhalb derer chinesische Banken von diesen Referenzzinssätzen abweichen dürfen. Man könnte dieses Vorgehen also durchaus als einen ersten Schritt zur Liberalisierung des Zinsmechanismus in China betrachten.

Parallel dazu haben rund ein Dutzend Ministerien innerhalb der Zentralregierung (Eisenbahnministerium, Gesundheitsministerium, Transportministerium, Versicherungs- und Bankenaufsicht, Energiebüro, etc.) neue Richtlinien erlassen, die privaten Investoren den Zugang zu bislang staatlich dominierten Sektoren erleichtern sollen. Bleibt abzuwarten, wie konsequent diese ersten Schritte in Richtung struktureller Reformen am Ende fortgeführt werden.

Für China jedenfalls wären die damit verbundenen Effizienzgewinne eine gute Nachricht auf dem Weg zu anhaltender Stabilität und einer weiterhin positiven Wirtschaftsentwicklung in den kommenden Jahren. 3 FIVV-AKTIEN-CHINA-SELECT-UI (WKN: A0JELL) PER 17.07.2012: Die chinesischen Aktienmärkte zeigten sich von den jüngsten Maßnahmen der Pekinger Regierung bislang weitgehend unbeeindruckt.

Immobilienaktien profitieren besonders stark

Gut lief es in den zurückliegenden vier Wochen allenfalls für Hongkonger Immobilienentwickler und Konglomerate, wo ein deutlicher Rebound dem MSCI Hong Kong zu einer Monatsperformance von +7,8% verhalf. Deutlich schlechter sah es hingegen beim CSI300 Index der größten festlandchinesischen Werte aus, der im selben Zeitraum ein Minus von -6,0% auswies. Besonders schwierig war die Situation in vergangenen vier Wochen für chinesische Aktien mit Listing in New York, wo das Thema der Bilanzskandale seitens der Short Seller geschickt am köcheln gehalten wird. Selbst bekannte Namen wie die Suchmaschine Baidu (-12,1%) oder das Internetportal Sina (-16%) blieben diesmal nicht verschont. Ganz zu schweigen von vielen kleineren Titeln, die sich dem generellen Verkaufsdruck nicht entziehen konnten.

Auch in anderen Segmenten Erholung erwartet

Unserer Ansicht nach waren viele dieser Kursbewegungen zuletzt extrem irrational und gezielt von Short Sellern ausgelöst. Die Erholung in diesem Segment ist daher eine Frage der Zeit und dürfte umso erfreulicher für diejenigen Investoren ausfallen, die die Spreu vom Weizen getrennt haben.

MARKTAUSBLICK:

Unserer Ansicht nach sollten sich Investoren von den Wachstumszahlen für das zweite Quartal nicht allzu sehr verunsichern lassen. Als nachlaufender Indikator sagen diese nur wenig darüber aus, was aktuell in der chinesischen Wirtschaft vor sich geht und die Chancen für einen deutlichen Rebound in der zweiten Jahreshälfte stehen gut.

Konjunkturelle Erholung hat bereits begonnen

Wie im vorderen Teil unseres Marktberichts beschrieben, hat die konjunkturelle Erholung der chinesischen Wirtschaft bereits begonnen. Die beschleunigte Auflage staatlicher Investitionsprojekte trägt zu dieser Erholung bei. Doch selbst ohne diese zusätzlichen Investitionen warten unzählige Projekte, die in den vergangenen Monaten mangels Finanzierung auf Eis gelegt wurden, auf ihre Fertigstellung.

Chinas Immobilienentwicklung erwarten Steigerung der Abverkäufe

Das gilt vor allem im Immobiliensektor, wo die im Bau befindliche Fläche derzeit 4,2 Milliarden Quadratmeter – das 4,8-fache der in 2011 insgesamt fertiggestellten Fläche – beträgt. Mit anderen Worten: Selbst wenn Chinas Immobilienentwickler kein einziges neues Projekt starten, werden sie und die gesamte Branche einige Jahre lang beschäftigt sein – solange die entsprechenden Finanzierungen zur Verfügung stehen und die Verkäufe fertiger Projekte wieder in Schwung kommen.

In diesem Zusammenhang stimmt eine aktuelle Umfrage der People’s Bank of China positiv, wonach im zweiten Quartal 2012 erstmals wieder mehr Haushalte mit steigenden Immobilienpreisen rechneten und tatsächlich auch planten selbst zu investieren. (siehe Grafik oben)

Noch handelt es sich bei der Situation am chinesischen Immobilienmarkt zwar um ein zartes Pflänzchen. Eine weitere geldpolitische Lockerung, verbunden mit administrativer und fiskalischer Unterstützung könnte diesem aber rasch neues Leben einhauchen. Sollten die Preise (und mit ihnen die Inflationsrate…) dann gegen Jahresende wieder deutlicher steigen, wäre die chinesische Regierung sicherlich erneut auf der Hut. Bis dahin aber spricht vieles für die weitere Aufhellung der aktuellen Lage.

 

Walter Feil ist Leiter der Niederlassung Bühl der Gies & Heimburger GmbH und Leiter des Investment-Research.