Die anhaltende Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen führt weiterhin zu extrem geringen Zinserträgen aus dieser Anlageart. Was für den Anleger ein höchst ärgerlicher Rendite-Verlust ist, ist für den Darlehensnehmer eine historisch einmalige Gelegenheit, Immobilien-Investments außergewöhnlich günstig zu finanzieren.

Immobilien-Investments in jeder Größenordnung über Fonds möglich

Wer den Kauf und die Verwaltung einer Einzel-Immobilie als zu großes Einzelrisiko (und vielleicht auch als zu unbequem) betrachtet, kann die historisch günstige Finanzierungsmöglichkeit auch im Rahmen von bequemen Immobilienfonds nutzen. Selbstverständlich profitiert auch ein Geschlossener Fonds, der jetzt in Immobilien investiert, von diesem extrem günstigen Zinsumfeld.

Mietrendite 8 % aufgrund konsequenter Auswahl beim Einkauf

Wie schon mehrfach in diesem Newskanal erwähnt, bietet der Markt derzeit Angebote von Immobilienfonds, die Immobilien nur dann kaufen, wenn deren Mietrendite bei mindestens 8 % liegt. Die Fonds konzentrieren sich dabei auf wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, die solide vermietet sind und einen nachhaltig sicheren Mietertrag erwarten lassen.

Hierzu als Beispiel: Wenn eine solche Immobilie, z.B. ein Mietwohnhaus mit 20 Wohnungen, einen jährlichen Mietertrag (netto Kaltmiete) von 100.000 Euro erwirtschaftet, wird dafür ein Kaufpreis von maximal 1,25 Millionen geboten. Daraus resultiert die vorher benannte Mietrendite von 8 %. (1.250.000 Euro x 8 % = 100.000 Euro). Ist der Kauf zu diesem Maximalpreis, der auch noch eventuell notwendige Instandhaltungsaufwendungen umfassen muss, möglich, kann der Kauf stattfinden. Andernfalls unterbleibt der Kauf.

Finanzierung unter 4 % aufgrund des extrem günstigen Zinsumfeldes

Die Finanzierung von Einzelimmobilien ist derzeit teilweise schon knap über 3 % möglich. Bei Fonds, die eine persönliche Mithaftung der Fondszeichner ausschließen, liegt der Zinssatz etwas darüber, jedoch immer noch deutlich unter 4 %. Damit besteht ein deutlicher Abstand zwischen den Kosten der Finanzierung und den Mieterträgen. Dies erhöht die Sicherheit einer solchen Investition beträchtlich: Die Mieterträge können als Sicherheitspuffer sehr weit zurückgehen, und trotzdem ist noch eine Überdeckung zu erwirtschaften. 

Ungewöhnlich hohe Gesamtrendite auch nach marktüblichen Fondskosten

Auch wenn wir die marktüblichen Kosten eines Fonds mit berücksichtigen, ergibt sich aus diesem extrem vorteilhaften Marktumfeld mit hoher Mietrendite und niedrigen Zinsen noch eine hohe Gesamtrendite. Als Beispiel kalkulieren wir eine Summe von 100 Mio Euro, die wir als Gesamtinvestition des Fonds annehmen:

• 100 Mio Summe aller Ausgaben
• 15 Mio angenommene Kosten für die gesamte Fondskonstruktion
• 85 Mio Investition in Immobilien
• 60 Mio Finanzierungsvolumen (entspricht 60 % aller Ausgaben, 70,6 % der Immobilienkaufpreise)
• 40 Mio Eigenmittel der Fondszeichner (in Stückelungen ab 25.000 Euro zu zeichnen)
• 6,80 Mio Mieteinnahmen (netto Kaltmiete, entspricht 8 % von 85 Mio Immobilien-Investition)
• 1,00 Mio Kosten für Miet- und Fondsverwaltung (entspricht 14,79 % aller Einnahmen)
• 5,80 Mio verbleibend nach Miet- und Fondsverwaltung
• 2,55 Mio für Zinsen (60 Mio zu 3,75 %)
• 3,25 Mio verbleibend nach Kosten und nach Zinsen

Das entspricht 8,125 % auf das investierte Eigenkapital.

Über 2,5 % Renditevorteil alleine durch das günstiges Zinsumfeld

Wenn wir die gleiche Kalkulation auf Basis der vor einigen  Jahren noch marktüblichen Finanzierungszinsen von z.B. 6 % wiederholen, sieht das so aus:

• 5,80 Mio verbleibend nach Miet- und Fondsverwaltung
• 3,60 Mio für Zinsen (60 Mio zu 6,00%)
• 2,20 Mio verbleibend nach Kosten und nach Zinsen

Das entspricht dann nur noch 5,50 % auf das investierte Eigenkapital. Das sind – ohne dass sich an den anderen Größen irgendetwas verändert hätte – 2,75 % weniger als bei nur 3,75 % Zins für die Fremdfinanzierung. Mit 5,5 % Fonds-Rendite liegen wir in der Bandbreite der gewohnten Rendite-Erwartungen in Zusammenhang mit geschlossenen Immobilienfonds.

Fonds-Schließung am 30.06. – Einkaufspreise von 2011 im Fonds konserviert

Einer der derzeit verfügbaren Fonds, die gemäß dem beschriebenen allgemein gefassten Beispiel konzipiert ist, schließt am 30.6.2012. Da der Fonds bereits 2011 aufgelegt wurde, hat er einen Großteil der Immobilien zu Preisen, wie sie in 2011 noch verhandelbar waren, eingekauft. Dies führte bereits zum Aufbau erster Bewertungsreserven im Vergleich zu heutigen Einkaufspreisen.