Fachvortrag über Gestaltung von Immobilien-Investitionen für Stiftungen

Am 19. November 2012 hielt Bernd Heimburger vor einem interessierten Gremium von Stiftungs-Vorständen einen vielbeachteten Vortrag zum Thema „Wohnimmobilien als Assetklasse“. Im Rahmen der Veranstaltung im traditionsreichen Hotel Adlon in Berlin informierten sich die Teilnehmer zusätzlich im persönlichen Gespräch an dem als Kommunikations-Zentrale eingerichteten Ausstellungs-Stand.

Schaubild:
Kommunikations-Zentrale für Gespräche mit Stiftungs-Managern im anläßlich der Vortragsreihe im Adlon, Berlin

Kommunikations-Stand für Stiftungen

19. November im Adlon Berlin: Kommunikations-Stand für tiefere Informationen für Vorstände von Stiftungen über die Einsatzmöglichkeiten von Wohnimmobiliem als Assetklasse im Stiftungsvermögen

 

Die Zeit von ertragreichen Renten-Investments für Stiftungen nähert sich dem Ende

Heimburger führte aus, dass die Zeit, in der Vermögensanlagen in Rentenwerten neben guten Zinserträgen tendenziell auch noch zusätzliche Kursgewinne erwirtschafteten, sich dem Ende zuneigt. Ausgehend von einem Zinsniveau von jetzt um die 1,5 % für deutsche Staatsanleihen sind künftig keine Kursgewinne mehr zu erwarten. Der Zinsertrag von neuen Anlagen in diesem Rentenmarkt deckt nicht einmal den schleichenden Kaufkraftverlust.

Schaubild:
Stiftungen profitierten bisher von einer lang anhaltenden Phase tendenziell sinkender Zinsen

Drei Jahrzehnte reale Rendite und Kursgewinne für Stiftungen sind zu Ende

Die Vermögensanlagen von Stiftungen profitierten eine lange Zeit von hohen Zinserträgen und zusätzlichen Kursgewinnen. Diese Zeit nähert sich jetzt dem Ende.

 

Künftig werden die Stiftungs-Vermögen eher gegen Kursverluste kämpfen müssen

Wenn sich die Entwicklung der Zinshöhe wieder umkehrt, sind – basierend auf dem jetzigen Kurswert von Rentenwerten mit noch längerer Restlaufzeit – mit Sicherheit Kursverluste vorherzusehen. Heimburger führte aus, dass dies die Stiftungsmanager zwinge, sich jetzt intensiver mit der Zusammensetzung des Stiftungsvermögens zu befassen und gegebenenfalls nach Alternativen zu suchen.

Schaubild:
Wenn sich der Zinstrend wieder umkehrt, drohen massive Kursverluste

Stiftungs-Vermögen drohen jetzt herbe Kursverluste mit Rentenwerten

Wenn sich die Entwicklung der Zinshöhe für Rentenwerte wieder umkehrt, sind für Papiere mit langer Restlaufzeit Kursverluste zu erwarten, wie dies Ende 2010/Anfang 2011 schon einmal sehr heftig zu beobachten war.

 

Finanzverwaltung öffnet Stiftungen den Weg, in Immobilien zu investieren – auch über spezielle Fonds, die den Arbeitsaufwand minimieren

Sehr erfreulich für jeden Stiftungsmanager ist die jüngste Entwicklung in Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds im Stiftungsvermögen. Dies öffnet den Weg, dass sich auch Stiftungen in ein breit gestreutes und rentabel verwaltetes Immobilienvermögen einkaufen können, ohne den Arbeitsaufwand für die Verwaltung des Stiftungsvermögens übermäßig zu erhöhen. Heimburger betonte jedoch, dass die marktüblichen Immobilienfonds, die typischerweise für ganz andere Anlageziele konzipiert wurden, zur Erfüllung der satzungsgemäßen Aufgaben einer Stiftung nur sehr bedingt geeignet sind.

Schaubild:
Stiftungen dürfen sich jetzt auch an Immobilienfonds beteiligen – Aber nicht jeder Fonds ist geeignet

Stiftungen dürfen auch in Immobilienfonds investieren

Die Finanzverwaltung stellte vor nicht allzu langer Zeit klar, dass auch die Investition in (spezielle) Immobilienfonds in der Regel als steuerbefreite Vermögensverwaltung der Stiftung betrachtet wird.

 

Immobilien aus Sonder-Situationen führen zu über 8 % Rendite für Stiftungen

Etwas überrascht hinterfragten einige Teilnehmer des Fachvortrages, wie aus einem „ganz normalen“ Zinshaus, also einem wohnwirtschaftlich genutzten Mehrfamilienhaus, eine Mietrendite von über 8 % erwirtschaftet werden kann. Heimburger führte aus, dass solche Immobilien nicht öffentlich inseriert oder gar über die gängigen Internetportale angeboten werden. Diese Transaktionen werden regelmäßig über langjährig aufgebaute Netzwerke abgewickelt. Die Geschäftspartner kennen sich in der Regel schon viele Jahre, haben in dieser Zeit ein hohes gegenseitiges Vertrauen entwickelt und können so sehr kurzfristig Immobilien, die aufgrund von Sondersituationen schnell und ohne großes Aufsehen transferiert werden sollen, unter Vertrag nehmen.

Die Kaufpreise für solche „Immobilien aus Sondersituationen“ liegen regelmäßig deutlich unter den marktüblichen Kaufpreisen, die in den gängigen Internetportalen, Zeitungsinseraten und Maklerangeboten benannt werden. In diesem Geschäftsbereich gilt die uralte Kaufmannsweisheit „Im Einkauf liegt der Gewinn“ in ihrer vollen Bedeutung.

Gies & Heimburger stellt diese Netzwerke auch für Stiftungen zur Verfügung. Über einen extrem preisgünstig eingekauften wohnwirtschaftlich genutzten Immobilienbestand kann der Stiftungsvorstand zwei wesentliche Ziele gleichzeitig erreichen:

  1. Eine (Miet-) Rendite über 8 %, woraus der satzungsgemäße Stiftungszweck erfüllt werden kann
  2. Einen breit gestreuten Bestand von Zinshäusern, die mit einer seriösen und engagierten Mietverwaltung einen langfristigen Erhalt der realen Vermögenssubstanz der Stiftung gewährleisten

Schaubild:
Sondersituationen führen zu hoher Mietrendite – auch für Stiftungen

Sondersituationen führen zu hoher Mietrendite für Stiftungen

Ein marktübliches Zinshaus, das für 1.400 Euro pro qm verkauft wird, führt bei 5,50 Euro Monatsmiete zu einer Mietrendite von 4,71 %. Das gleiche Zinshaus, aufgrund einer besonderen Situation für 900 Euro/qm gekauft, führt bei unveränderter Miethöhe zu einer Mietrendite von 7,33 %. – Die Einkäufe in den Netzwerken der Gies & Heimburger GmbH führten in den vergangenen Jahren regelmäßig zu einer Mietrendite von über 8 %.

Beispiel eines Zinshauses mit über 8 % Mietrendite

Ertragreiche Zinshäuser mit geringem Ausfallrisiko findet man üblicherweise nicht im Zentrum eines Booms. In den begehrten Lagen unserer Großstädte kaufen vor allem Anleger, die prestigeträchtige Projekte in der Hoffnung auf weitere Preissteigerung suchen. Dieser Markt eignet sich für die Vermögensanlage von Stiftungen nur bedingt: Kaufpreisfaktoren einer 16 – 20-fachen Jahresmiete führen zu einem Brutto-Mietertrag von nur 5 bis 6,25 %. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten sind das keine besonders rentablen Investments mehr.

Ertragreiche Zinshäuser findet man eher in den in den Lagen, die sich langsam zu begehrten Wohnlagen entwickel. Diese weisen häufig ein besonders hohes Potential von Einnahmen-Steigerungen auf, die von einem sachkundigen Investor mit der entsprechenden Infrastuktur gehoben werden kann. Besonders hilfreich für einen günstigen Einkauf sind:

  1. Genaue Kenntnis der örtlichen Mietverhältnisse: Wenn der Investor am Standort schon zahlreiche Immobilien bewirtschaftet, kennt er den Mietmarkt sehr genau und erkennt die Projekte mit hohem Potential schneller und sicherer als andere.
  2. Zuverlässige Mannschaft zur Behebung von Instandhaltungs-Staus: Ein Investor, der über eine bewährte Handwerker-Mannschaft verfügt, mit der er einen Instandhaltungs-Stau schnell und zuverlässig beheben kann, erzielt in kürzester Zeit eine erhebliche Wert- und Mietsteigerung bei den erworbenen Immobilien
  3. Eingespielte Mietverwaltung vor Ort: Die kaufmännische Mietverwaltung, die sich mit kurzen Wegen zu ihren Mietern nicht nur als Inkassostelle, sondern vor allem als Ansprechparter für alle Sorgen und Nöte ihrer Mieter anbietet, sorgt für eine hohe Vermietungsquote und zuverlässig eingehende Mieten.

Ein Beispiel einer ertragreichen Immobilie zeigt, dass auch heute noch Immobilien mit einer Mietrendite über 8 % erworben werden können. Das Beispiel ist eines von vielen Dutzend Projekten, die in den letzten Monaten jeweils mit Kaufpreisfaktoren zwischen 11 und 12 erworben wurden.

Immobilien aus Sondersituation mit hoher Mietrendite für Stiftungen

Dieses Zinshaus wurde im Rahmen einer Sondersituation preisgünstig erworben. Der Investor führte eine Außenrenovierung durch und erzielte bereits kurz nach dem Kauf eine Mietrendite von 8,92 % auf den Kaufpreis kalkuliertem Aufwand für die Renovierung. Vergleichbare Projekte mit ähnlicher Mietrendite hat der Investore mittlerweile hundertfach erworben und in Mietverwaltung genommen.

 

Stiftungen verfolgen andere Ziele als die private Anlegergruppen

Die marktüblichen Immobilienfonds eignen sich häufig nicht für Stiftungen, da sie nicht für die besonderen Ziele von Stiftungen konzipiert wurden. Heimburger betonte in seinem Vortrag, dass die Stiftungs-Vorstände deswegen selbst aktiv werden sollten, um gemeinsam ein Investment zu gestalten, das die langfristigen Anlageziele einer Stiftung passgenau erfüllt.

Schaubild:
Stiftungen planen in langen Zeiträumen. Das passt mit den Vertriebszielen üblicher Immobilienfonds nicht zusammen.

Stiftungen investieren für lange Zeiträume

Marktübliche Immobilienfonds streben in der Regel einen schnellen Wiederverkauf an. Das entspricht nicht dem langfristigen Ertragsziel einer Stiftung. Das Gies & Heimburger-Konzept für Stiftungen sieht deswegen vor, ein separates Investitionskonzept, das genau den Anforderungen von Stiftungen entspricht, zu gestalten.

 

Der Entfall von Vertriebsprovisionen erhöht die Rendite zu Gunsten der Stiftung

Marktübliche Immobilienfonds sind häufig mit einer üppigen Provision für den Vertrieb ausgestattet. Dies passt nicht zu den Zielen eines Stiftungs-Vorstandes, der ein günstig eingekauftes Investment mit langfristig hoher Rendite sucht. Auch aus diesem Grund muss für Stiftungen ein anderes, von den üblichen Gepflogenheiten abweichendes Investitionskonzept geschaffen werden.

Schaubild:
Langfristige Betreuung für ein nachhaltig rentables Immobilienvermögen passt besser zu den Zielen einer Stiftung

Entfall von Provisionen erhöht die Rendite für die Stiftung

Das Gies & Heimburger-Konzept für Stiftungen sieht vor, dass die marktüblichen Provisionen entfallen. Sinnvoller ist ein Honorar für die langfristige Betreuung des Investments, das alle Beteiligten über die gesamte Investitionsdauer am gleichen Boot zusammenhält.

Workshop der Stiftungs-Vorstände zur Festlegung der Einzelheiten

Abschließend lud Bernd Heimburger die Stiftungsvorstände zu einem Workshop ein, in dem die Einzelheiten des Investitionskonzeptes für Stiftungen diskutiert werden. Fest steht, dass „Immobilien aus Sondersituationen“ in den kommenden Jahren ein tragender und rentabler Baustein im Anlagemix jeder Stiftung sein werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen können jetzt von den Stiftungs-Vorständen noch mitgestaltet werden. Damit wird das Investmentkonzept nicht nur sicher und rentabel, sondern auch ganz besonders pflegeleicht für jeden Stiftungs-Vorstand.

 

Das meint ein Profi mit der Erfahrung aus 700 Mio Immobilien-Investitionen

1. Zinshäuser sind derzeit ein ideales Investment für Stiftungen

Die Vorstände von Stiftungen müssen ein schwieriges Problem lösen: Das Stiftungsvermögen sollte regelmäßige Erträge zur Erfüllung des Stiftungszweckes bereitstellen, und gleichzeitig muss die Substanz des Stiftungsvermögens langfristig einen nominellen Wertzuwachs erfahren, um den Kaufkraftverlust auszugleichen. Mit den bisher gewohnten Rentenanlagen ist dies künftig kaum mehr zu erreichen.

2. Zinshäuser mit Kaufpreisfaktor 11 bis 12 bieten auch nach Kosten eine hervorragende Rendite

In den gängigen Immobilienportalen werden Zinshäuser in den Bestlagen von 1a-Städten kaum mehr unter Kaufpreisfaktor 15 angeboten, häufig schon in Richtung Faktor 20. Dies sind keine besonders rentablen Investitionen. Deutlich günstiger kaufen wir Zinshäuser in den sich entwickelnden 1b-Städten, vor allem, wenn wir den Mietmarkt dort sehr gut kennen und damit unterbewertete Immobilien erkennen können. Dies führt zu Kaufpreisfaktoren von 11 bis 12 und damit zu einer hervorragenden Investition für Stiftungen

 

3. Jedes Zinshaus wird rentabler, wenn es von einer engagierten Hausverwaltung betreut wird

Immobilien sind zwar „Sachen“, werden jedoch von Menschen bewohnt. Genau diese Menschen haben immer wieder mal eine Frage, sind vorübergehend in Not, brauchen Unterstützung, fordern Service in Zusammenhang mit ihrer Mietwohnung. Dieser Service kann nicht „aus der Ferne“ geleistet werden. Wenn Ihr Zinshaus langfristig rentabel vermietet sein soll, braucht es einen Dienstleister, der sich direkt vor Ort sowohl um die Immobilie als auch um die Mieter und deren Fragen kümmert.

 

Wohnimmobilien als Assetklasse für Stiftungen – Vortrag Bernd Heimburger (Teil 1)

Stiftungen stehen derzeit vor großen Herausforderungen, wie sie vor dem Hintergrund einer Anlagelandschaft mit historisch niedrigen Zinsen die Erträge erwirtschaften, um den satzungsgemäßen Stiftungszweck auch weiterhin erfüllen zu können. Bernd Heimburger zeigt, welche Chancen die Assetklasse Immobilien bietet – wenn man mit zweckdienlichen Auswahlkriterien auswählt. – Teil 1/2 Vortrag im Adlon, Berlin, vom 16.11.2012

 

 

Wohnimmobilien als Assetklasse für Stiftungen – Vortrag Bernd Heimburger (Teil 2)

Stiftungen werden derzeit von zahlreichen Angeboten von Immobilienfonds überschüttet. Diese Fonds mögen für die Anlageziele privater Investoren gut geeignet sein – die Anforderungen von Stiftungen erfüllen sie jedoch meist nicht. Bernd Heimburger, der als Stiftungsmanager (EBS) und als Portfoliomanager (§32 KWG) sowohl in der Welt der Stiftungen als auch in der Welt der Vermögensverwalter zu Hause ist, empfiehlt den Vorständen von Stiftungen, für ihre Stiftung die Assetklasse Immobilien selbst passend zu gestalten. Heimburger bietet Unterstützung und das Netzwerk, mit dem Stiftungen außergewöhnlich ertragreichen Immobilien-Investments erreichen können.

 

Broschüre mit den Vortragsunterlagen steht auf Abruf zur Verfügung

Auf Wunsch erhalten Sie gerne die Broschüre, die den Inhalt der beiden Vortragsteile übersichtlich zusammenfasst. Senden Sie uns hierzu eine Anfrage. Der Versand erfolgt kurzfristig und kostenfrei.

Alternativ steht Ihnen das Handout für den Vortrag auch als Download zur Verfügung.

Wohnimmobilien als Assetklasse – Vortrag Bernd Heimburger für Stiftungen

Ergänzend steht Ihnen der kostenfreie Newsletter zur Verfügung, der Sie jeden Freitag nach Börsenschluss über die wichtigsten Entwicklungen der Börsenwoche und die Ergebnisse unserer Vermögensverwaltung informiert. Anmeldung

Reale Rendite im Zeitalter der schleichenden Enteignung

Anleger, die auf laufende Erträge angewiesen sind, müssen sich darauf vorbereiten, ihren Assetmix deutlich zu verändern. „Das Schlaraffenland für Rentenanleger, das uns 20 Jahre lang gute Zinserträge und obendrauf noch Kursgewinne bescherte, ist endgültig vorbei“ betonte Bernd Heimburger in seinem Vortrag „Reale Rendite im Zeitalter der schleichenden Enteignung“. Heimburger stellte auch konkrete Empfehlungen vor.

Das Handout zum Vortrag steht Ihnen hier zur Verfügung

Reale Rendite im Zeitalter der schleichenden Enteignung

Die Redaktion der Zeitschrift „DIE STIFTUNG“ griff das in diesem Vortrag vorgestellte Konezpt einer Investorengemeinschaft für Immobilien in der Ausgabe 2/2013 auf. Der Sonderdruck hierzu beschreibt Hintergründe und Zusammenhänge.

Die-Stiftung: S. 2-13 – „Reale Rendite im Zeitalter der schleichenden Enteignung“ von B. Heimburger

Lösungskonzepte statt nur Produkte

Bernd Heimburger liefert „Lösungskonzepte“ statt nur Produkte, titelte „DIE STIFTUNG“ in einer Sonderbeilage. Aufgrund der zahlreichen Beratungsgespräche mit den Vorständen von Stiftungen und als Stiftungsmanger (EBS) kennt Heimburger die Anforderungen, die in dieser Position erfüllt werden müssen, sehr genau. Wie „DIE STIFTUNG“ in iher Sonderbeilage unterstreicht, versteht sich Heimburger nicht als Produktverkäufer, sondern als Vermögensverwalter, der in Augenhöhe und in vertrauensvoller Zusammenarbeit mit den Stiftungsvorständen die Ärmel hochkrempelt und an konkreten Lösungen arbeitet. Den ganzheitlichen Beratungsansatz demonstrieren auch die Musterdepots, die Heimburger als Diskussionsgrundlage für eine ausgewogene Allokation angelegt hat und kontinuierlich weiter pflegt.

Die Stiftung: Sonderbeilage – „Lösungskonzepte statt nur Produkte“ von Bernd Heimburger

Investorengemeinschaft für Stiftungen

Das RenditeWerk kam in der Ausgabe Januar 2013 erneut auf das Thema Immobilien und im speziellen auf die von Bernd Heimburger initiierte „Investorengemeinschaft für Stiftungen zu sprechen. Die besonderen Anforderungen, die an Immobilien für dieser Investorengemeinschaft gestellt werden, erläutert Heimburger im seinem Beitrag für das RenditeWerk.

„Investorengemeinschaft für Stiftungen – Anforderungen an Immobilien“ von Bernd Heimburger

Gemeinsam investieren – für lupenreine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Über eine Investorengemeinschaft erreichen Stiftungen überdurchschnittliche Rendite. Durch eine lupenreichen, stiftungs-gerechte Allokation in Wohnimmobilien schützen sich Stiftungen zuverlässig vor einer gewerblichen Infizierung. „DIE STIFTUNG“ griff diesen Sachverhalt in ihrer Ausgabe vom Januar noch einmal auf und erläutert Einzelheiten. Der Beitrag „Gemeinsam Investitionen gestalten – Wohnimmobilien gegen wegbrechende Rentenerträge“ nennt auch die gesetzlichen Grundlagen, die dem Stiftungsvorstand steuerliche Sicherheit bieten.

Wohnimmobilien gehören ins Stiftungsvermögen

„Wohnimmobilien gehören ins Stiftungsvermögen – aber richtig“ schrieb Heimburger in einem Aufsatz im Mai 2013. Der Aufsatz fand viel Beachtung, unter anderem von:

DAS INVESTMENT: Wohnimmobilien gehören ins Stiftungsvermögen – aber richtig

onvista: Wohnimmobilien gehören ins Stiftungsvermögen – aber richtig

Weitere Informationen in den News

Weitere Informationen finden Sie auf dieser Webseite in den News, zum Beispiel:

Stiftungsvermögen zielgenau anlegen – Teil I

Hier stellt Bernd Heimburger unter Anderem die Empfehlungen renommierter Stiftungsmanager vor, mit denen er im Rahmen seiner Studien bei der ebs (Stiftungsmanager ebs) und auf Fachtagungen kollegialen Gedankenaustausch pflegen konnte.

Stiftungsvermögen zielgenau anlegen – Teil II

Hier fasst Bernd Heimburger die wichtigsten Hinweise zur Vermeidung der gewerblichen Infizierung zusammen.

Investorengemeinschaft gründen – Wohnimmobilien zur Diversifikation des Stiftungsvermögens nutzen

Wie Wohnimmobilien zur zur Diversifikation des Stiftungsvermögens beitragen und gleichzeitig die wegbrechende Rendite von Rentenanlagen ersetzen können, erläuterte Bernd Heimburger anläßlich einer Tagung von Hauck & Aufhäuser. Im Rahmen einer Investorengemeinschaft erreichen auch kleinere und mittlere Stiftungsvermögen eine perfekte Diversifikation.

(Aufzeichnung Interview: fünf Minuten)