In Gesprächen mit Anlegern stellen wir immer wieder fest, dass es häufig Missverständnisse gibt über die Funktionsweise und die Unterschiede von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds.

Aus zwei Anlagekategorien wurden nach der Finanzkrise vier

Bis vor einigen Jahren konnte man zwei Aufteilungen vornehmen. Es gab zum einen die Offenen Immobilienfonds und die Geschlossenen Immobilienfonds. Mit der Finanzkrise 2008 kam  noch eine dritte Variante dazu: die „geschlossenen“ Offenen  Immobilienfonds, die aktuell leider fast immer in die vierte Variante umgewandelt werden, „die in geordneter Auflösung befindlichen geschlossenen“ Offenen Immobilienfonds.

Wir möchten Ihnen heute verdeutlichen, dass es zwischen den einzelnen Varianten wesentliche Unterschiede gibt und man als Anleger nicht leichtfertig Birnen mit Äpfeln vergleichen sollte.  

Offene Immobilienfonds

Diese Fonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien, die sie verwalten und um deren Bestand sie sich kümmern. Objekte können entweder fertig erworben oder selbst entwickelt werden. Dabei wird das Immobilien-Portfolio durch Zu- oder Verkäufe ständig den Markterfordernissen angepasst. Eine vorher festgelegte Anzahl der Immobilien und Investoren wie bei den Geschlossenen Immobilienfonds gibt es nicht.

Diese Form der Anlage ermöglicht es, auch mit kleineren Summen Immobilienvermögen aufzubauen. So sind z.B. auch Ansparpläne möglich. Lange Zeit waren diese Fonds ein beliebtes Anlageziel für defensiv ausgerichtete Anleger. So warfen diese Anlagen jahrzehntelang verlässliche und gute Renditen ab, und dies bei gleichzeitig sehr geringen Wertschwankungen. Solange die Fonds „offen“ sind, sind Rückgaben der Anteile jederzeit möglich.

Geschlossene Offene Immobilienfonds

Diese Fondsvariante ist eine unliebsame Folgeerscheinung der Finanz- und Staatsschuldenkrise geworden. Durch wie auch immer veranlasste Fondsanteilsrückgaben der Anleger wurde die vorhandene Liquidität des Fondsvermögens überstrapaziert. Immobilien lassen sich jedoch nicht wie Wertpapiere an einer Börse handeln, um Liquidität in die Kassen zu bekommen. Der Verkauf zu einem vernünftigen Preis dauert mitunter mehrere Monate oder gar Jahre.

Solange die Rückgabewünsche von Fondsanteilen nicht bedient werden können, müssen diese Fonds vorübergehend geschlossen werden. Diese eigentlich zum Schutz der Anleger vorgesehene Regelung verursacht jedoch tiefes Misstrauen in die Anlage und in die darin befindlichen Objekte, so dass nach einer Fonds-Schließung noch mehr Anleger aus dem Fonds aussteigen wollen. Diese Rückgabewünsche können dann auch nicht mehr durch den Verkauf einzelner Objekte aufgefangen werden. Das Fondsmanagement wird versuchen, eine Wiedereröffnung vorzunehmen, doch regelmäßig werden danach mehr Rückgabewünsche festgestellt als Mittel vorhanden sind, um die Rückgabewünsche zu bedienen.

Geschlossene Offenen Immobilienfonds in geordneter Auflösung

Gemäß § 81 Investmentgesetz muss ein Offener Immobilienfonds nach der Schließung nach maximal zwei Jahren wieder öffnen. Dies bedeutet, dass nach maximal zwei Jahren die Anteilsrücknahme wieder aufgenommen werden muss. Eine Verlängerung dieser Frist ist nicht vorgesehen. Kann bis dahin nicht genügend Liquidität gebildet werden, um alle Rückgabewünsche zu erfüllen, dann kommen die geschlossenen Offenen Immobilienfonds in die gesetzlich verordnete geordnete Auflösung.

Die Fondsgesellschaft hat damit fünf Jahre Zeit, die verbliebenen Immobilien zu veräußern und die Erlöse(Verkaufserlöse und Mieteinnahmen) gleichmäßig an alle Anleger auszukehren. Dies erfolgt i.d.R. mit halbjährlichen Auszahlungen.

Sollten nach 5 Jahren noch Objekte unverkauft sein, geht das Mandat auf die Depotbank über, die die restlichen Immobilien eventuell unter Einschaltung externer Dienstleister liquidiert und die Erlöse an die Anleger verteilt. In dieser Phase besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass auch größere Verluste realisiert werden.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds (auch „Beteiligungen“ genannt) sind juristisch betrachtet Personengesellschaften. Die Kapitalanleger werden Gesellschafter einer solchen Gesellschaft durch Erbringung einer Bareinlage. Die Summe dieser Bareinlagen bildet das Fondseigenkapital, welches – ergänzt durch gegebenenfalls aufgenommenes Fremdkapital – zum Erwerb der im Gesellschaftszweck bestimmten Immobilien verwendet wird. Die Anzahl der Gesellschafter und die Investitionssumme ist von vornherein begrenzt. 

In dieser Anlageform kann auch die Anzahl und Art der Immobilien beschränkt sein. So sind z.B. Fonds mit nur 3 Wohnimmobilien denkbar. Es gibt reine Gewerbefonds, wie z.B. das Main-Taunus-Zentrum oder reine Wohnimmobilienfonds. Es handelt sich also um eine klar abgegrenzte Investition. 

Wenn die ursprüngliche geplante Investitionssumme für das Eigenkapital von den Anlegern eingesammelt wurde, wird der Fonds geschlossen. Dies bedeutet, dass dann keine weiteren Eigenkapitalmittel mehr angenommen werden. Das ist hier ein normaler Vorgang und auch von vornherein so geplant.

Klare Prämisse für eine langfristige Beteiligung an rentablen Immobilien-Investments

Das Angebot, sich an einem Geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen, ist nicht darauf ausgerichtet, dass der Anleger mit täglicher Verfügbarkeit auf sein Beteiligungskapital zugreifen kann. Dieses Angebot richtet sich an langfristig denkende Investoren. Über das Beteiligungskapital kann erst dann wieder verfügt werden, wenn der Fonds aufgrund der Entscheidung der Mehrzahl aller Beteiligten aufgelöst wird. Dies kann fünf Jahre oder länger dauern. Dies ist der Grund, warum in einen Geschlossenen Immobilienfonds nur die Gelder investiert werden sollten, die vom Anleger langfristig nicht gebraucht werden.

Zweitmarkt für Beteiligungsangebote

Anleger können ihre Beteiligungen auf dem freien Markt (Zweitmarkt) zum Kauf anbieten. Dies sollte jedoch nur als eine grundsätzliche Möglichkeit für Notfälle betrachtet werden. Manche Fondsanbieter ermöglichen auch eine vorzeitige Rückgabe bei nachgewiesener schwerer Krankheit oder bei dauerhafter Arbeitslosigkeit.

Überangebot von gewerblichen Immobilien

Die aktuelle Krise um die Offenen Immobilienfonds wird u. E. weitere Kreise ziehen und weitere ungeplante Fondsschließungen und –auflösungen mit sich bringen. Da die Offenen Immobilienfonds fast ausschließlich in gewerblichen Immobilien investiert haben, wird es durch die (Zwangs-) Liquidierungen zu einem Überangebot an Gewerbeimmobilien auf dem Markt kommen. Dies wird zu deutlichen Preisrückgängen führen. Jeder Kaufinteressent für eine gewerbliche Immobilie weiß um die Not der Fondsgesellschaften, Immobilien verkaufen zu müssen. Dies führt zu Verkaufserlösen, die häufig deutlich unter den früheren Anschaffungskosten dieser Immobilien liegen. 

Heute besteht Bedarf an Wohnimmobilien

Wohnimmobilien wurden bisher von den großen (heute illiquiden) Fonds verschmäht. Die damit erzielbare Rendite erschien den Gesellschaften offenbar als zu gering und der Verwaltungsaufwand als zu groß.

Durch den Abbau der steuerlichen Förderung von Wohnungsbauten in den letzten Jahren ist die Bautätigkeit im Wohnbau stark zurück gegangen. Das verringerte Angebot und die gleichzeitig erhöhte Nachfrage durch den Trend zu mehr Singlehaushalten und auch zu mehr Wohnraum pro Person führen dazu, dass Wohnraum in vielen Ballungszentren mittlerweile knapp und teuer geworden ist.

Wohnimmobilien als rentable Investition in Form von Fonds

Wohnimmobilien sind die Domäne von gut geführten Geschlossenen Fonds geworden. Einige Anbieter haben sich darauf spezialisiert, in rentabel vermietete Wohnimmobilien zu investieren und nutzen dazu das derzeit extrem günstige Zinsniveau. Damit bieten sie ihren Anlegern zunächst ein von Anfang an rentables Investment, dann jedoch auch über den längeren Anlagezeitraum ein Investment, dessen Wert auch bei steigender Inflationsrate erhalten bleibt.

Flucht in Sachwerte führt zu Preisanstieg

Die Flucht in Sachwerte führte bereitszu einem Preisanstieg bei Wohnimmobilien. Eine Blase, wie in andere europäischen Städten zu beobachten, ist in Deutschland nicht entstanden. Die Nachfrage ist weiter steigend.

Disziplinierter Einkauf stellt überdurchschnittliche Rendite sicher

Erfahrene und vor allem engagierte Fondsmanager finden in diesem Umfeld immer noch Wohnimmobilien zu einem Kaufpreis, der das 12-fache der aktuell realisierten Jahresmiete nicht übersteigt. Dies bedeutet, dass diese Wohn-Immobilien eine Mietrendite von über 8 % erbringen. Dies ist deutlich mehr als die aktuell mit festverzinslichen Wertpapieren erzielbare Rendite – und es ist ein Sachwert.

Unterscheiden Sie die Anlageformen

Obwohl sich die derzeit problembeladenen Offenen Immobilienfonds und auch die von vornherein richtig bezeichneten Geschlossenen Immobilienfonds beide mit Immobilien beschäftigen, sind die Bedingungen und rechtlichen Hintergründe bei beiden Anlageformen völlig unterschiedlich. Unterscheiden Sie die Zielstellung und die Angebots-Konstruktion genau. Die Tatsache, dass viele Offene Immobilienfonds (mit hauptsächlich gewerblichem Immobilienbestand) die Erwartungen nicht erfüllen, bedeutet nicht, dass das bei den von vornherein korrekt bezeichneten Geschlossenen Immobilienfonds genauso ist. Insbesondere die Sonderform der auf Wohnimmobilien spezialisierten Geschlossenen Immobilienfonds bieten Anlegern aktuell die gute Chance, eine sehr erfolgreiche Anlageform zu werden.